Мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей, оказавшихся в той или иной непростой жизненной ситуации. Сегодня разобраться в правовых коллизиях нам помогает Жангир ШАЛЕКЕНОВ, советник Международной юридической компании «ALC Attorneys» и член Совета Палаты юридических консультантов «Юстус».

1. Подскажите, пожалуйста, как правильно составить договор аренды квартиры в Казахстане, чтобы все было по закону?

– В соответствии с положениями ст. 542 Гражданского кодекса Республики Казахстан, в договоре имущественного найма (аренды) в обязательном порядке должны быть указаны сведения, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. Отсутствие этих данных делает условие об объекте найма несогласованным между сторонами, а сам договор – незаключенным.

Таким образом, наличие точного и однозначного описания объекта аренды (например, квартиры с указанием адреса, этажа, номера, площади, количества комнат и иного индивидуализирующего признака) является существенным условием договора, без которого он не может считаться действительным.

Кроме указания на объект аренды, в договоре также рекомендуется зафиксировать следующие положения:

– срок аренды, определенный или бессрочный (с возможностью расторжения по уведомлению);

– размер арендной платы, как правило, помесячной, а также порядок, сроки и способ ее внесения;

– обеспечение обязательств арендатора, например, в виде гарантийного платежа или депозита;

– ответственность сторон за нарушение условий договора (включая просрочку платежей, порчу имущества и тому подобное);

– урегулирование споров.

Дополнительно в целях надлежащего исполнения и защиты прав сторон настоятельно рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры, в котором указать:

– перечень движимого имущества (мебели, техники и другое), передаваемого с квартирой;

– состояние квартиры и имущества на момент передачи;

показания счетчиков (вода, электричество и прочее);

– фотофиксацию состояния квартиры.

Во избежание возможных рисков со стороны арендатора также рекомендуется:

– проверить правоустанавливающие документы на недвижимость — технический паспорт, акт о праве собственности, сведения о собственнике;

– уточнить вопрос об отчуждении квартиры во время аренды – при продаже нового собственника обязать соблюдать условия договора (по возможности предусмотреть это в договоре);

– согласовать возможность или запрет проживания малолетних детей и/или домашних животных – если это имеет значение для арендодателя.

Обращаем внимание, что согласно требованиям ГК РК договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе. При отсутствии такой регистрации договор будет считаться незарегистрированным, что может повлечь правовые последствия, включая невозможность ссылаться на него в определенных случаях.

2. Что делать, если меня уволили с работы без резонной причины? Какие у меня есть права, чтобы обжаловать необоснованные, на мой взгляд, действия работодателя?

В первую очередь вам необходимо обратиться с аргументированной претензией к работодателю и согласительной комиссии. В соответствии с п. 2 ст. 159 Трудового кодекса РК согласительная комиссия является постоянно действующим органом, создаваемым в организации на паритетных началах из равного числа представителей от работодателя и представителей работников. При этом просим вас учитывать, что в силу положений п. 1 ст. 159 ТК РК индивидуальные трудовые споры рассматриваются согласительными комиссиями, за исключением споров, возникающих между работодателем и работником субъекта микропредпринимательства, некоммерческой организации с численностью работников не более 15 человек, домашним работником, единоличным исполнительным органом юридического лица, руководителем исполнительного органа юридического лица, а также другими членами коллегиального исполнительного органа юридического лица, а по неурегулированным вопросам либо неисполнению решения согласительной комиссии – судами.

Так, п. 5 ст. 159 ТК РК предусмотрено, что согласительная комиссия обязана рассмотреть спор в течение 15 рабочих дней со дня регистрации заявления и выдать сторонам спора копии решения в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

Заседание и решение согласительной комиссии являются правомочными, если при рассмотрении индивидуального трудового спора на заседании присутствовало равное количество членов согласительной комиссии со стороны представителей работодателя и представителей работников. Каждый член согласительной комиссии при голосовании имеет один голос.

Если решение согласительной комиссии вас не устроило или же ваше требование игнорировали и комиссия не создавалась, то вы вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями для целей восстановления нарушенных прав. Просим вас иметь в виду, что действующее трудовое законодательство устанавливает требования к срокам обращения по рассмотрению индивидуальных трудовых споров (ст.160 ТК РК). Итак, 1) по спорам о восстановлении на работе: срок обращения:

– в согласительную комиссию – один месяц со дня вручения или отправки заказным письмом копии акта работодателя о расторжении трудового договора;

– в суд – два месяца со дня получения копии решения согласительной комиссии при неурегулированном споре или неисполнении ее решения.

По другим трудовым спорам – один год с момента, когда работник или работодатель узнал либо должен был узнать о нарушении своего права.